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许昌杨金城试水合作建房

[日期:2012-09-24] 来源:豫商网(www.yushang.org.cn)  作者: [字体: ]

成本完全公开、利润提前限定,房价比同地段低3成……近日,一则关于“中国首个委托代建小区即将完工,房价比市价低35% ”的消息让河南许昌的书香苑小区出了名。

几年前,国内出现的个人合作建房曾在全社会引起广泛关注,全国多个城市还成立了个人合作建房组织,提倡建设“平民地产”,但成功的案例很少。不过,对于该项目发起人杨金城执着坚持的这个合作建房模式,专家认为,这是构建房地产多元化供给市场的有益探索,起到解决民生问题的作用,值得鼓励借鉴。

“许昌模式”的艰难历程

“书香苑”位于河南许昌老城区八一路上,邻近京广铁路。早在2007年,许昌合作建房的发起人杨金城便相中这一原属于许昌安装总公司的地块。此前他已经在全国十九个大中城市和许昌的四十多家单位进行两年多的调研,终于做好投身“合作建房”的准备。2007年年初,他注册许昌市惠民房产中介服务有限公司,作为开展“合作建房”的平台。后又在中介公司运作大半年以后,注册了惠民房地产开发有限公司,从事拿地和房地产开发工作,杨金城自己担任公司董事长。中介公司和开发公司实行两块牌子,一套人马,以规避可能出现的非法集资等法律风险。
  2007年在拿地前,杨金城承诺在该地块建成房屋的单价1350元。在预订的前一天晚上,就有大批人前来排队,一共吸引了包括1097名教师在内的2000余人参加,收到2000多万元的预交个人住房消费建房款,足以拿下该地块。然而,在该地块拍卖当天,该地块起拍价从32万元一亩一路飙涨,不断有开发商与杨金城竞相举牌,当单价突破60万每亩时,杨金城选择了放弃,而另一家开发商以63.1万元每亩的价格接手了这一地块。而杨金城的惠民公司也只得将购房者的预付款全数退回,还为此损失了数万元。

开发商对合作建房的不友好态度,是合作建房拿地难的重要原因。多名合作建房发起人都表示,开发商为了阻击合作建房者,经常故意和合作建房者竞拍土地,推高地价。

就在杨金城拿地失败后苦于没有新的拍地机会之时,拿到安装总公司地块的开发商主动选择了退出。由于该幅地块拿地价格偏高,没有商业用地全为住宅,且距离京广铁路较近,被开发商认为开发价值不大,加之政府当时仍未完成对安装公司原厂区的拆迁,开发商便要求政府退地。许昌市政府重新找到杨金城,希望杨金城以原价接手这一土地。杨金城本来希望能在地价上有一定优惠,但由于安装公司职工的社保、拖欠工资等都要这笔地价款来支付,杨金城最终还是为政府“排忧解难”,以原价接手了这块土地。事后,许昌市政府在面积和税费上对惠民公司给予了一定照顾,实际的拿地成本在55万元每亩左右。

杨金城第二次拿地的重要特点是以3300余万元自有资金支付了地价款,在拿下地块之后才开始招募合作建房的参与者。由于不是靠大家的钱拿地,先以公司名义贷款拿地,这样拿地之后购房者也对公司有了更高的信任度。自有资金拿地是杨金城成功的重要经验,但不少业内人士坦言,这一模式在京沪等大城市恐难复制。2008年在许昌拿地需自己多方借贷筹集的资金仅3000多万元,而在大城市拿地的成本远高于此,通过自有资金拿地并不现实。

此外,与北京等地的“合作建房”完全以单个个人作为参与对象不同,杨金城在许昌发起的合作建房主要依靠教育系统等三个行业系统的人员,成批地招募参与者。为此杨金城走访了许昌市许多单位,在争取教育系统从业者参与的过程中,杨金城走访了许昌的大量学校,因而参与合作建房的632户中有相当比例是教师,因而新建楼盘也取名为“书香苑”。“书香苑”于2009年正式开工,12栋多层住宅已于2011年交房,而另外4栋小高层也将于7月和9月相继交房。小高层的均价为2389元,远远低于同一地段4000元以上的其他商品房的水平。而杨金城的获利,则来源于占房价款7%的代建费。

住房合作社应合法化

“上世纪八、九十年代,我国进行住房体制改革时曾有过政府建房、合作建房、私人建房、开发商建房四类并举的思路,90年代末全国有五千多家住房合作社,还有《城镇住宅合作社管理暂行办法》等法规。但1998年房改后这一思路被摒弃,私营企业成为了唯一的供给主体,政府急于抛开财政负担并依靠房地产拉动GDP,对合作建房和私人建房不再出台任何保障和鼓励政策,造成其停滞萎缩。”山东工商学院公共管理学院的汪建强目前主持一个多元住房供应体系的国家项目。2011年,他对广州 、武汉、温州 、北京的合作建房项目进行考察后发现,多数项目停滞不前的原因就是缺少政府扶持。

他研究认为,合作建房运动是民众对住房领域市场失灵和政府失灵问题的必然反应,各级政府应改变对其的冷漠甚至反对的态度。政府可向他们提供一定的优惠政策,比如税收减免,通过银行向其提供低息建房贷款,还可协调银行、财政、税务、国土、住建等部门在规划、建设用地等方面进行政策支持。

叶青认为,不管将“许昌模式”归为哪种形式,最重要的是它为我们提供了一个解决高房价问题的出路,“是值得提倡的”。

  合作建房在国外

在中国的房地产市场,新鲜的合作建房模式似乎“吃不开”。而为了解决低收入人群的住房问题,合作建房的做法在国外已经存在了两个世纪,并且能得到政府的大量优惠政策。

德国:资料显示,合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。在德国,政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金,合作社住宅如用于向社员出租,政府在必要时可补贴部分租金,使房租降低到社员能够负担的水平。

日本:1966年7月,日本制定了《日本勤劳者住宅协会法》,并依据该法于1967年3月成立了勤劳者住宅协会(日本住宅合作社)。对于个人建房资金,日本政府规定20%为个人储蓄存款,80%从住宅银行和工人银行贷款,但是利息非常低,年息为3%,还款期限为35年。由于勤劳者住宅协会的非营利性,日本政府除了提供资金支持外,还在税收方面给予各种优惠政策。这就使得勤住协能够提供价格更低廉的住房成为可能。

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